澳洲楼市下跌只是半程,危言耸听还是确有其事?

共1096字|预计阅读时长2分钟 谈到目前的澳洲楼市,“风险”俨然已经成为代名词。无论是监管机构,还是银行,亦或是市场投资者,避险情绪非常明显。例如,澳储行(RBA)于近日便频频发…

共1096字|预计阅读时长2分钟

谈到目前的澳洲楼市,“风险”俨然已经成为代名词。无论是监管机构,还是银行,亦或是市场投资者,避险情绪非常明显。
例如,澳储行(RBA)于近日便频频发声,对澳洲目前住房市场的疲软表示高度关切。
3月20日(周三),澳储行负责监管金融体系的副行长Michele Bullock在发言中指出,受供应大幅增加而需求下滑影响,悉尼公寓市场表现“异常疲软”,导致金融稳定性风险加剧。
据了解,过去几年,悉尼新增上市公寓超过8万套,推动住房存量增加了约5%。除悉尼外,墨尔本和布里斯班的新建公寓规模同样庞大。


Michele Bullock说:“从金融稳定的角度而言,这样规模庞大的新增公寓数量可能会加剧目前房价的下跌,继而对居民家庭和开发商的财务状况造成不利影响。就目前阶段而言,风险似乎已经有所上升,但是仍在可控范围内。”
迫于房地产表现超乎预期的疲软,澳储行已于近期改变了加息的立场,转而持有更为中性的货币政策。事实上,澳储行已经连续32个月把现金利率维持在1.5%的历史最低水平。但是,据市场人士分析,澳储行最快可能于年内进行减息,以提振市场信心和经济增长。
无独有偶,研究机构BIS Oxford Economics于3月9日发布的最新研究报告显示,悉尼房价下跌还只是在“半程”,这轮下跌是自1965年以来跌幅最大、跌速最快的一次。

历史数据显示,自1965年以来,悉尼房价有过五次下跌周期,平均来看,独立屋下跌周期会持续14个季度,平均实际价格下降幅度为21%。


截至2018年12月,悉尼独立屋价格下跌已经持续了6个季度,但实际中位房价(扣除通货膨胀的影响)已经下跌了16%。
BIS Oxford Economics研究员Angie Zigomanis表示,这可能意味着悉尼房价下跌速度要快于平均下跌周期,预计未来还会进一步下跌。

Zigomanis 在报告《经济衰退剖析》中称,“到目前为止,悉尼和墨尔本两地住房价格的下跌时间远未达到平均的下跌周期,独立屋和单元房两个市场都只走了平均下跌周期的半程。因此可以预见,房地产市场的低迷可能至少还有一年的时间才能达到周期性低谷。”



特别是考虑到信贷紧缩以及投资者需求持续疲软的现状,由此导致的成交量减少和价格下跌,可能导致市场复苏会姗姗来迟
在这样的背景下,3月20日(周四),麦格理银行(Macquarie)宣布,自4月30日起停止向自管养老基金(SMSF)提供住房贷款。
自此,对于想要贷款买房的退休储蓄人士而言,最后一家提供此类贷款产品的银行,即麦格理银行已经宣布会停止这项服务。换言之,他们将无法从澳大利亚任何一家银行获得贷款。
据了解,导致麦格理银行停止这项服务的原因正是澳洲住房市场,尤其是小面积公寓市场迅速累积的风险。
相关数据显示,截至去年2季度,SMSF投资房贷总额已经大幅飙升至390亿澳元,占SMSF所有投资资产的比例超过5%。眼下,澳大利亚住房市场表现持续低迷。对于悉尼和墨尔本曾经炙手可热的公寓市场,投资者的急速撤离导致小面积公寓价格呈现螺旋式下跌。
参考来源:
https://www.afr.com/news/economy/property-risks-are-elevated-but-contained-the-rba-says-20190319-p515j1
https://www.afr.com/real-estate/sydney-and-melbourne-house-price-fall-sharpest-in-five-downturns-since-1965-20190318-h1ci6p

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