杭州租金普降5%!投资红盘却开始大量上架,只有“拼多多”小单间还坚挺

对杭州的房东而言,这个7月凉意逼人。想像中的“以租养贷”、“租金年涨10%”,正变得千疮百孔,并且还在每况愈下。“有时候,已经不是降不降租金的问题,而是找不找得到租客的问题。”房东…

对杭州的房东而言,这个7月凉意逼人。
想像中的“以租养贷”、“租金年涨10%”,正变得千疮百孔,并且还在每况愈下。
“有时候,已经不是降不降租金的问题,而是找不找得到租客的问题。”房东窦女士自嘲道。
她名下的一套城东89㎡小户型,挂牌半年无人问津。即便中间调低了租金,也租不出去。最后,只能托管给中介,沦为“群租房”。
房子虽然租出去了,但窦女士却每天提心吊胆。因为,就在这两天,杭州又爆出多家租房公司踩雷的事。
对房东们而言,噩梦或许才刚开始。未来几年,进入租赁市场的房源会成倍增加。这可能是过去3年最差的租房市场,也是未来3年最好的租房市场。

PART 1
小周“以租养贷”的愿望算是彻底泡汤了。
去年,小周以全款+车位的方式,买下名城博园一套精装三居室,月供4000多。
小周买名博博园是纯投资。他的如意算盘是,今年5月交房,又是绕城内,租4000多一个月肯定没问题,可以抵扣月供。
持有5年以后,等房价至少翻倍,再出货换筹,“零压力”躺赚100%利润。
但事与愿违,交房至今,小周的房子一直未能出租去。
原来,整盘近2200套体量的名城博园,仅链家一个平台上挂牌出租的房源就有57套,最便宜的一套108㎡的毛坯,仅2300元/月。
接下去,小周的竞争对手还会不断增多。因为二手房交易平台上挂牌的名城博园房源,已足足有196套——无论出租或出售,投资客们都急着回本。
不止城北,租金普降现象正在杭州各个板块发生。
家住桥西的麦小姐,马上就要搬到城东的新宅去了,对于现在住着的这套小两房,她决定先出租。
想着运河边这么好的环境,加上开发商自带的精装都还不错,应该能租一个不错的价格。
谁知,楼下中介一打听,自己家的76㎡两房,只能租个4000元/月。
这可和她去年业主群里看到4500-4700元/月的租金,差了整整一成多呀!一问之下,其他近期出租的邻居最高的也只有4200元/月,麦小姐这才死了心。
万家星城一套89㎡三房,去年租金是5500元/月,但现在,普通装修的房子,基本在4500元/月。
窦女士的房子在城东普福,月租金从去年底的6000降到5800,再到5500,最后还是无人问津,只能损失一个月房租委托给了中介。
杭州各板块重点楼盘月租金涨跌幅

PART 2
我爱我家数据显示,去年6月杭州套均租金高达62.8元/㎡/月,而今年6月,在毕业季的带动下,杭州套均租金仍只有60.9元/㎡/月。
为什么房子会租不出价格了?
第一,投资红盘大量交付。据统计,仅今年下半年,就有超过100个楼盘面临交付。
以往,房子交付后,投资客多会马上出售,货如轮转。但现在因为限购,手上有多套房者一旦出货就“买不回来”。
这些年杭州的房价走势,又让投资客和房东们都“谜之自信”,坚信杭州房价永远不会跌。所以,越来越多的人选择长持出租,等待“暴涨”。
于是大量刚交付房源涌向租赁市场,以期“以租养贷”,减轻持有资金压力。
除了名城博园,另一个萧山热盘江南之星也相似。刚交付的2352户中,二手房挂牌量已高达176套,租赁房源量也是惊人,达168套。也就是说,投资客比例至少13.6%!
3次“万人摇”的西湖国际城,一共1736户,仅在链家出租的房源数量就有138套,挂牌二手房也有50套,而这还只是冰山一角。
第二,稍有经济实力的中高端租客,这几年几乎全部买房了。
近几年,房价猛于虎。几乎所有人都形成共识——刚需应该“立刻上车”,不论单身还是新婚,自食其力还是用光六个钱包,总之,尽一切可能马上买。
而且,随着落户门槛的一再降低,在杭州,获得房票也越来越容易。
这两天,一篇公开报道显示,全国29个大中型城市中,杭州的住户杠杆率为103.2%,是惟一超过100%的城市,“提前上车”的刚需族功不可没。
以我家外甥为例,4年前刚到杭州工作,一直和同事合租一套左家新村的2居室,一人分担1000月租。前年,同事买房后搬了出去;去年,外甥买的新房交付,虽然还是单身,也退租乔迁新居了。
租房市场上,高收入年轻人越来越少,只剩下那些收入真的是底层,彻底打消购房念头者。
第三,前几年在租房市场上“一掷千金”的拆迁户,陆续开始回迁。
2016年,杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,拉开拆迁大幕。仅2017年,全市拆迁量就有2万户。
手捧政府补贴的租金,拆迁户们租起房来,根本不差钱,一手抬高了全杭州的租金。当年,在九堡沿江,拆迁客一次性豪掷三年18万租金的场面,还历历在目。
但一转眼,三年租期将到。即将回迁的拆迁户们,不仅不再需要租房,甚至马上还有很多回迁房要出租。
供需两端,一进一出,对租金打击太大了。
九堡沿江那些曾经天价的89㎡,租金往下掉得飞快,甚至租出去都成奢望。
PART 3
放水笼头大开,出水笼头却被拧紧了,原本就在水池里的人,当然倍感压力。
不过,这其中,有一类房源却很坚挺,那就是“拼多多小单间”。
就是像我外甥住过的那套左家新村一样,一套房子拆成几个单间,“拼起来租”的低端租赁房源。它的坚挺,是租房消费降级的典型表现。
我爱我家数据显示,今年上半年的杭州租房市场中,成交总量同比上升了14%,但在价格上,除了萧山、滨江有所上升以外,其余大部分区域均有不同程度的下滑。
换句话说,低端租赁需求占比明显增加。
如果实在买不起房,不得不租,有一间房睡觉打游戏也可以啦!
要厨房客厅有什么用?大不了叫外卖,约会去星巴克啊!多省一点钱,将来还能付首付呢。一个拼多多小单间,价格低,将就住,正是最好选择。
但个人房东一般没有精力一间间分租,最好方式是包给长租品牌打理。
比如窦女士,把房子托管给长租品牌后,对方马上就上门略改动了户型,把原本的客厅单独隔了一间,整套房子有个四个小单间。
四个房间的租金,分别为1260元/月、1760元/月、1960元/月和2560元/月,整套房子的租金合计高达7540元。
但长租品牌龙蛇混杂,近期更是爆雷事件频发。
仅最近,杭州就有乐伽、寓知音等多家长租品牌曝出跑路事件,涉及房东租客上千人。
一位叫李明的租客,在6月中旬以租金贷的方式一次性交了3万元,但仅仅住了两天,就被强制搬离了,不得不加入维权大军。
房东也很惨,自己租金没收到,即便强制驱离租客,后遗症一时半会解决不了。
整套的房子,自己租不出价格,交给长租品牌又要提心吊胆,这就是目前摆在杭州房东面前的两难选择。

PART 4
杭州租金市场的整体下跌,正在成为笼罩在投资客心头的阴影。
曾几何时,以上海欧神和深圳雅房为代表,以租养贷、只进不出的炒房“貔貅模式”十分流行。他们的名言有三句话“复利模式房滚房、劏房切屋为亩产、只买不卖租为王”。
其核心要义,就是通过以租养贷,进行复利模式房滚房,以达到个人资产最大化。
由于前几年有不少一夜暴富的成功案例,江湖上一度追捧者众,杭州也有不少职业投资客信奉这一理念。
但这一模式,是建立在租金持续高位或上涨的基础上,一旦租金大幅下滑,账就算不平,一些激进者甚至有可能资金链断裂。
就杭州来说,租金下滑很有可能只是一个开始。
除了在交付大年,各投资红盘将继续挂牌上架增加供应,在国家政策导向下,越来越多企业和机构也涉足长租领域。
去年,杭州约有2万间长租公寓,目前已经增加至2.5万间。
未来,随着开发商拿地自持部分的上市、新房交付,供应可能还会增加。预计到今年底,将突破2.8万间。
此外,还有不少保障性住房的入市,包括公租房、人才公寓、开发商自持等。
仅开发商自持部分,截至今年4月,杭州市区内,有38个带自持的商品房项目在住保房管局完成房屋备案,确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积63.66万㎡,房源7828套。
由于地价成本高昂,这些自持房源转入租赁,无一例外会走高端路线。对市场上残存高端租客的争夺,将会极其惨烈。
如果租金市场崩塌,对杭州房价或许也有冲击。
比如,房子租不出,会不会有房东摒不住,改租为卖,将房子抛向二手市场。继而导致二手房挂牌大增,房价开始松动?
毕竟,为了能快速出售,只能用更低的价格吸引客户上门看房。
而在二手市场,只要有几条低价“鲶鱼”,往往就能搅动整个大盘。我们去年底写过的,金隅田员外和新城红郡的“内部折扣房抛盘”,就是一个活生生的例证。
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C E N G L O U · C H I N A
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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