以贷养房究竟能撑多久,精算后吓了一跳

全文共2819字阅读时间约为10分钟前几天,和朋友聊天时听到一个有意思的故事,他说2016年8月,一位生意上的熟人以临时周转为由,向他借了30万,但一个月后就人间蒸发跑路了。后来他…

全文共2819字
阅读时间约为10分钟
前几天,和朋友聊天时听到一个有意思的故事,他说2016年8月,一位生意上的熟人以临时周转为由,向他借了30万,但一个月后就人间蒸发跑路了。
后来他得知这位熟人在华润二十四城有一套三室的房产,于是向法院申请查封这套房产。但他查封的时候却发现自己已经是第四顺位的债权人,当时感觉要回钱的希望很渺茫。
令他意外的是,2018年5月法院在拍卖查封资产时通知他去分钱,他就像中了彩票一样开心。原来这套被查封的房产在2016市值110万元,建面单价9000多元,到2018年已经涨到了240万元,建面单价接近20000元。
一家银行,一家小贷公司,一家民间空放公司和他自己分完钱之后,还剩了10余万元无人认领。
朋友说,当时很希望能通知那位熟人回来,从头再来过,因为他还不起的债务,房子已经帮他还了。
这样的故事让人唏嘘不已,让我想到了另一个曾经在朋友圈成为笑谈的段子:
马库斯是一名德国人,2005年拖着一只行李和300万元存款,漂洋过海来到上海浦东。
他拿出100万元付了房子首付,剩下200万元经营红酒生意。十多年过去了,200万元的创业经营款早被马库斯亏得颗粒不剩、底裤朝天。
如今,他以1125万元卖掉房子,打算回国休养生息。临行前,他耸耸肩,满脸不解地说:
“MD,这真是一个神奇的国度!”
所以对数字比较敏感的我,突发奇想地想做一个精算,看看一套房子如果以贷养贷来还月供的话,到底可以撑多久,上面提到的两个故事是否能成为普遍现象。
1
精算假设
以贷养房的意思是,不用自己挣的收入来还月供,月供完全靠从金融机构借的资金来维系。
不过每个人的贷款资质是不一样的,为了具备普遍意义,我们假设是一个没有贷过款的小白领,而金融产品是大部分人都能申请的信用卡和以房供作为申请条件的信用贷。
假设我们买一套总价150万元的房产,就不搞什么高评高贷了,首付3成,45万元,贷105万元,利率以基准利率4.9%来计算,那么贷30年月供就是5572元。
2
当空接龙
房贷月供5572元,第一年要还5572×12=66864元。这笔资金怎么来呢,因为信用贷要等到月供还满1年才最好办,所有先得靠信用卡来。
信用卡的输出率很难维持在90%,60%的输出率比较简单,所以办卡额度需要在10万元左右。
信用卡在提供房产证明的基础上,办下10万元额度还是比较容易的。
每笔的刷卡费用一般是千分之六,第一年的还款明细怎么样呢。
总共刷卡费用是2607.7元,金额还是比较小的,从第二年开始每个月都会产生401元的刷卡费,一年就是4812元。
这个金额我认为靠信用卡提额是可以覆盖的,至于信用卡年费可以通过多刷卡免掉或者参加积分兑换活动挣回来。
3
最大可贷金额
一年以后,征信上显示有12个月的按揭还款记录,就可以申请银行或消费金融公司的信用贷了。
信用贷的大部分产品要素是:利率为月息1%,还款方式为3年等额本息,额度为房贷月供的45倍。
信用贷的审核标准是(假设征信等基础条件符合):
1、认定月收入为房贷月供×8
2、负债收入比:(信用卡已使用额度×10%+信用贷款月供(按揭/抵押月供不算)+本笔信用贷月供) ÷认定月收入≤75%
我们需要先来确定最大可贷额度。
从单笔额度来看:
一笔信用贷可贷金额为:5572×45=250740元,就是25万元,贷3笔可贷75万元。
虽然房贷月供还的越久,信用贷能够贷的金额越多,但是单笔一般超30万元是比较难的。
从审核标准来看:
首先认定收入为5572×8=44576元,最大月供承受金额为44576×75%=33432元。
信用贷10万的月供是:
100000/36+100000×1%=3777元
那么(33432-6686)/3777=7.08倍(6686是信用卡使用额的10%)
也就是说,可以贷10万元的7.08倍≈70万元的信用贷
两者取低,所以我们认定一个人房供信用贷最多可以贷70万元。
4
以贷养贷精算
70万元的信用贷月供是:
700000/36+700000×1%=26444元
70万元,每月总还贷26444+5572=32016元,可以还:
700000/32016≈21个月。
但是等等,没有人傻傻的先把70万元贷出来,承受着70万本金的利息,去还本来只要5千多的房贷。
正确的做法应该是先贷10万元(5万元太少了,金融机构可能不会受理),还完这10万元再去申请下一个10万元。
10万元的月供+房贷月供=3777+5572=9349元,第一笔10万元可以还:100000/9349≈10个月
以此类推:
可以推算出,在用完最大70万元信用贷资金后,最多可以支撑39个月,不少信用贷有3%左右放款手续费,我加上测算后结果基本相同,因为可还月份数其实是去掉了除不尽的余数的。
表中红圈最后的3个月是因为到第36个月时,第一笔10万元信用贷就全部还完了,因此又申请了一笔。所以我们也可以保守认定:以贷养房,信用卡可以撑1年,信用贷可以撑3年(36个月)。
其他的一些假设:
1、如果首付全是信用卡刷出来的呢?
如果首付45万元全是信用卡刷出来的,那么信用卡认定月供为45万的10%=45000元,(33432-45000)<0,这样就已经告别信贷了,没法以贷养房,除非不是自己的信用卡。
2、如果首付也全是信用贷呢?
45万的信用贷,月供为17000元,加上房贷,总月供为22572元。在最多还能再贷25万元信用贷的情况下,最多只能撑7个月。
3、信用卡没有办到10万额度怎么办?
至少5万的信用卡还是可以办到,那就从还满房贷半年后开始申请信用贷,这样就是信用卡撑半年,信用贷撑3年(当然过程中可以持续申卡)。
4、如果房价比150万元更高或更低呢?
房价越高,房贷月供也越高,理论上可贷信用贷的金额也越高。但是在实际申请中,在贷余额越大越难申请新的信用贷,很可能还不能超过70万元。所以房价高于150万元时能撑的时间更短。
不过房价越低,房贷月供越低,但是对可申请的最大信用贷额度影响幅度不大,所以能撑的时间更长。
5
房价年均复合增长率
“以贷养房能撑多久”这个问题已经解决了,但是我们还有一个更深的疑问——房价平均每年上涨多少能够追平以贷养房的支出,从而实现是房子自己在还贷?
首先,我们看看撑了4年后,目前还剩多少贷款本金没还:
经测算,按揭4年还了本金67994元。信用贷3年总共还了78个10万元的月本金,2777×78=216606元。(其实虽然总共贷了70万元,但信用贷实时在贷余额一直是低于70万元的)
目前剩余贷款本金=
1050000+700000-67994-216606=1465400元。
如果这个时候把房子卖掉,买入价150万元,原价卖出,还146.54万元的贷款余额,不至于破产,但是之前交的首付全部亏掉了。
怎么样才能保本呢,房子需要涨到146.54+45=191.65万元,按3年算需要房价年均复合增长8.51%,按4年算需要年均复合增长6.31%。
但是我们有个更高的追求——通过截断抵押,可以把所有的信用贷还掉。然后,再来一个3年的轮回。
以抵押贷额度为房价(评估价)的7成来算,这样需要房价上涨至146.54/0.7=209.34万元。
截断再贷款146.54万元的月供可能会高,前文说了可能不能再撑3年,但是可以做先息后本的产品,把月供降下来。
从150万涨到209.34万元,总共上涨39.56%,需要年均复合增长率多少呢?
按3年算需要房价年均复合增长11.75%,按4年算需要年均复合增长8.69%。
6
真实的增长率
理论的答案已经解决,现在我们要看看,现实中我国的房价的年均复合增长率是多少。
我找了几个相对权威的数据:
1、由中国指数研究院发布的百城房价指数
2010.6-2019.5全国指数
2010.6-2019.5一线城市指数
2010.6-2019.5部分新一线城市指数
经过测算指数数据,得出各城市的指数年均复合增长率:
2、中国房价行情网(由中国房地产业协会主办)
中国房价行情网显示,重庆近5年的供给均价由每平7500元上涨至12850元,经测算年均复合增长率为11.37%。
3、中国经营报
35个大中城市2007-2017年房价涨幅排行榜
中国经营报转载的房屋屋的文章,分析了35个大中城市2007年-2017年房价涨幅排行榜。
其中,上海2007年-2017年房价上涨了610%,经测算年均复合增长率为19.82%,重庆2007年-2017年房价上涨了266%,经测算年均复合增长率为10.27%。
相信不管统计的数据怎么样,你心中也有杆秤,因为房价涨跌是生活在里面的人们都能感受到的。
以贷养房在你的城市可不可行,危险系数怎么样,希望这篇文章的测算能对你有所帮助。
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